Liquidación de Gananciales:
¿Cuál es el Valor de las Viviendas de Protección Oficial?


La liquidación de la Sociedad de Gananciales es una fuente interminable de litigios entre los ex-cónyuges, pero uno de los temas menos pacíficos, es el de la valoración de los Bienes, donde se puede discutir hasta por el valor de las fotos de la abuela o la adjudicación de unos discos de los años 50.


Los asuntos que se debaten, pueden ser temas intrascendentes en apariencia, pero de gran calado emocional para los Cónyuges y, en otras ocasiones, de gran relevancia económica.

De los que te voy a hablar hoy, es de estos últimos: en ocasiones los cónyuges acogiéndose a Planes de Ordenación del Territorio, compran Viviendas de Protección Oficial.


Cuando se divorcian se plantean muchos dilemas, no sólo quién se lo adjudicará, sino por cuánto, es decir, los clásicos problemas de toda Liquidación de Gananciales, a lo que habrá que añadir, las propias dificultades derivadas de la naturaleza jurídica de la Vivienda.


Normalmente, este tipo de vivienda, fue comprada por los cónyuges a sus anteriores propietarios mediante Escritura Pública, acogida a los beneficios de la Ley de Viviendas de Protección Oficial.

Generalmente, uno de los esposos pretende quedársela a precio tasado, es decir por su Valor Administrativo.

El otro, por el contrario, entiende que no ha de valorarse a valor de ganga, sino a Precio de Mercado, Precio Real.

El Tribunal Supremo desde hace varios años viene entendiendo que las ventas de Viviendas de Protección Oficial por precio superior al fijado por la Administración no serían nulas.

A partir de 1992, matizó esto, entendiendo que ello no afectaba a la validez de las ventas, aunque podría traducirse en la imposición de Sanciones Administrativas, es decir, multas.


El propio Tribunal, que en su Doctrina no es unánime con relación a las pautas de valoración de las Viviendas sujetas a Protección Oficial, cuando el problema es la Liquidación de Gananciales, nos dice lo siguiente:

Aunque la Constitución Española señala que los españoles tienen Derecho a Disfrutar una Vivienda Digna y Adecuada.


Tres son los problemas a estudiar y que inciden esencialmente en ese problema:

• El desarrollo de este concepto, es decir, Viviendas de Protección Oficial, ha sido asumido por algunas Comunidades Autónomas, las cuales, han venido desarrollando diversas leyes, en las que se tipifica lo que debe entenderse como tal.

• Los Desarrollos Normativos de la Constitución, los Planes Estatales y Autonómicos para la Vivienda y para el Suelo que establecen unas determinadas características, como son, la Superficie, el Acceso a su Titularidad mediante Sorteo o el Control de la Adjudicación, Derecho De Tanteo Y Retracto de la Administración, no son iguales en todas las Autonomías.

• Por último, se plantea el problema del plazo más o menos largo en que el titular de estas viviendas tienen originariamente limitadas las facultades de disposición debido a su calificación como Vivienda de Protección Oficial, que no es unánime en todas las Comunidades.


En consecuencia, para proceder a la valoración en la Liquidación de la Sociedad de Gananciales de las Viviendas de Protección Oficial, debe plantearse un dato imprescindible, que será, la posibilidad de que dicha vivienda deje de tener la calificación de Protegida por expiración del plazo legal, para entrar a formar parte del Mercado Libre.


En definitiva, las dos conclusiones claras, de la valoración de las VPO en la Liquidación de Gananciales, deben ser las siguientes:

• La vivienda no descalificable, es decir, la que no pierde nunca su carácter de Protegida, porque así lo determina la Norma Autonómica respectiva, deberá tasarse por el Valor Administrativo, es decir el oficial.

• La vivienda desclasificada, deberá valorarse de acuerdo al Mercado, y la referencia que deberá tomarse será la del momento de extinción del Régimen Económico Matrimonial, pero teniendo en cuenta la proporción que resulte del tiempo que falte para la extinción del Régimen de Protección de la Vivienda.


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